Acheter un logement, un rêve pour bon nombre d’entre nous.
Si vous avez décidé de franchir le pas, il y a quelques règles élémentaires à connaître pour éviter des erreurs qui peuvent vous coûter cher. C’est souvent le projet d’une vie et à ce titre ne vous précipitez pas, procédez étape par étape. Voyons quelles sont ces étapes et comment les optimiser pour gagner un maximum.
Nous allons évoquer l’aspect immobilier pur. Pour connaître les conseils et astuces en crédits immobiliers.
Premièrement, il faut analyser votre besoin. Vous devrez comprendre ce que votre foyer désire. Avoir plus d’espace ? Du calme ? Un jardin ? Se rapprocher de la famille ?
Vous devrez également définir les fondamentaux de votre futur bien. Combien de pièce minimum ? un quartier en particulier ? Écoles à proximité ? Transport ? … etc.
Le but ici est d’avoir en tête le bien que vous souhaitez. Orienter ainsi les recherches et gagner du temps (vous ne visiterez que des biens qui correspondent à vos critères). Cela peut paraître bête mais, beaucoup de personnes ne savent pas exactement ce qu’elles veulent. Pour s’en rendre compte, nul besoin d’être un agent immobilier, il suffit de regarder quelques émissions de Stéphane Plaza.diag
1 – La recherche : utilisez les sites de petites annonces :
Ces types de site sont des vraies mines d’or. Les particuliers comme les professionnels postent leurs annonces sur ces sites. Ils sont une étape indispensable pour avoir une idée du marché. Quels prix sont pratiqués ? Y a-t-il énormément de biens ? Ou d’acheteurs (un bien reste-t-il longtemps en vente) ? Toutes ces informations seront importantes lors de la négociation.
Mon conseil : inscrivez-vous sur chaque site et abonnez-vous aux alertes. Une alerte est une notification par mail d’une nouvelle annonce correspondant à vos critères.
Exemple pour Leboncoin.fr :
Ici, à chaque fois qu’une nouvelle annonce est mise en ligne dans le secteur Paris 8ème je recevrais un mail. Très pratique pour être prévenu en temps réel et ne manquer aucunes annonces.
Sur le site seloger.com, il y a une fonctionnalité très intéressante. Sur certaines annonces, qui sont en vente depuis un certain temps, vous pouvez constater l’évolution du prix.
Ici, vous constatez que le vendeur à décider de baisser le prix, une première fois de 20 000 €, puis quelques jours plus tard de 10 000 €.
Si vous rencontrez ce type d’annonce, le vendeur peut, soit être pressé, soit son bien surévaluer. Dans tous les cas, il commence à douter sur sa capacité à vendre ce logement. Les jours, les semaines passent, aucune visite, aucune offre. Dans ces conditions il ne faut surtout pas hésiter à faire une offre très basse (entre 20 et 25% en dessous du prix affiché). En immobilier, la bonne affaire ne se fait pas à la revente, elle se fait à l’achat.
2 – Visitez, visitez et visitez
Plus vous visiterez, plus vous aurez connaissance du marché. Si vous connaissez bien le marché, vous pouvez acheter au bon prix.
Ne vous jetez pas sur le premier bien (à moins que ce soit l’affaire du siècle), n’oubliez pas que c’est l’achat d’une vie et que derrière y aura un crédit de 20 ou 25 ans.
3 – Faire de bonne visite
Pour faire une bonne visite, il y a quelques points à vérifier absolument.
– L’état des plafonds.
– Des murs (intérieurs et extérieurs).
– Des fenêtres.
Vérifier également le mode de chauffage et son bon fonctionnement.
Analyser le bruit extérieur, je vous conseille de revenir à différentes heures de la journée. Le matin, un quartier peut être très calme et être un véritable enfer l’après-midi ou le soir.
Il vous faut également vérifier la surface de chaque pièce. Équipez-vous d’un télémètre laser (personnellement j’utilise celui-ci : Bosch mètre laser PLR 15). Si vous n’avez pas d’outils de mesure, pour vous donner une idée, vous pouvez compter les carreaux au sol (méthode très approximative).
Demandez les avis d’impôts (taxe habitation et foncière) et l’ensemble des charges de copropriété.
Demandez un devis de diagnostic immobilier à Franconville, cela vous permettra de connaître la consommation énergétique (frais annuels d’énergie), la qualité de l’isolation (pont thermique, menuiserie …) et l’aération du logement (VMC simple ou double flux …).
Lors de vos visites, munissez-vous d’un carnet et d’un stylo. Noter tout ce que le vendeur pourra vous dire. Au bout de 3-4 visites, vous commencerez à mélanger les biens. Tout noter permet de s’y retrouver.
Si le bien correspond à tous vos critères, n’hésitez surtout pas à faire une contre-visite.
Aparté : Une chose m’a surpris quand j’ai décidé d’acheter. J’ai eu l’impression que les professionnels immobiliers laissent entendre, que nous avons droit (nous acheteur) à faire seulement deux visites. La première visite et la contre-visite. Une fois cela fait, nous devons prendre une décision. Eh bien je vous dis NON tout de suite. Vous pouvez faire autant de visite que vous le souhaitez.
Visiter avec votre conjoint, avec un artisan, avec son ami, avec ses enfants …
Bref, si le vendeur ne vous accorde pas les visites nécessaires, il y a peut-être de quoi se poser des questions. Je rappelle une nouvelle fois que c’est pour beaucoup d’entre nous l’achat d’une vie. Compter 30 minutes par visite en moyenne, vous pouvez bien passer entre 1 h 30 et 2 h pour prendre votre décision. C’est quand même la moindre des choses, vue les sommes enjeux.
4 – Évaluer les travaux
Vous souhaitez refaire la salle de bain, comptez-en moyenne 3 000€, refaire la cuisine 4 000€ sans électroménager.
Si le bien est à rénover, en moyenne, il faut compter entre 600 € et 1 200 € le mètre carré à rénover. Bien entendu, c’est une moyenne, suivant l’ampleur des travaux, les prix peuvent s’envoler. Si vous avez le moindre doute, visitez avec un professionnel et faite des devis.
Pour une vérification de l’état du bâti, ne pas hésiter à faire une visite avec un professionnel (architecte, bureau d’études, maçon …). Ils sauront, avec leurs yeux aguerris, vous conseillez au mieux. Le coût en moyenne d’un architecte est de 500€ (analyse approfondie du lieu et du bâti, analyse de votre projet, estimation des travaux).
5 – Faire une offre en dessous du prix de vente
N’ayez pas peur de faire une offre basse. Le vendeur s’attend à une négociation. Comptez-en moyenne entre 5 et 10% en dessous du prix affiché. Tenter systématiquement les 10%. Si le vendeur refuse, faite une contre-offre à 5% en dessous du prix.
Suivant le contexte du marché ou du bien (voir le point 1 : évolution du prix) vous pouvez faire une offre encore plus basse (20 – 25 %).
J’entends certain dire que si nous sommes trop gourmands, le vendeur peut se froisser et nous pouvons perdre la vente. Il suffit d’y mettre les formes et retenté une nouvelle offre. Avec quelques formules de politesse bien placées, l’envie de vendre et de partir loin d’ici, le vendeur aura vite tout oublié. Arrêtons de nous formaliser, vivez avec risque, cela peut rapporter gros.
Sur notre exemple à 250 000€, 10% représente 25 000€. C’est énorme ! Si le vendeur refuse, proposer une baisse de 12 000€ (environ 5%).
6 – Réduire ses frais de notaire
Les frais de notaires représentent en moyenne 10% de la valeur du bien, ou plutôt devrai-je dire 10% de la valeur de l’immeuble (immeuble au sens juridique, par opposition au meuble).
Si le logement que vous souhaitez acheter dispose de meuble (cuisine équipée, salle de bains …), la valeur de ces meubles pourra être déduite de la somme du bien.
Exemple :
Pour une maison, prix d’achat 250 000 €, les frais de notaire sont de 19 100 €.
Si pour la même maison, vous déclarez 10 000 € de meuble (240 000 € pour la maison et 10 000 € pour la cuisine et l’électroménager), les frais seront de 18 500 €.
Si vous achetez par l’intermédiaire d’un agent immobilier, sa commission pourra elle aussi être déduite de la valeur du bien :
Comptez-en moyenne 15 000€ de frais d’agence pour un bien de 250 000€.
Maison 225 000 €
Meuble 10 000 €
Frais agence 15 000 €
Total : 250 000 €
Frais de notaire sur 225 000 € = 17 600 € soit 1 500 € d’économiser.
Avec ces quelques techniques vous pouvez économiser énormément d’argent. En revanche, il faut faire attention car, certaines banques financent seulement l’immeuble. C’est-à-dire qu’ils refuseront de financer les meubles et les commissions. Si nous nous basons sur l’exemple précédent, la banque vous prêtera seulement 225 000 €. Ce sera à vous de trouver les 25 000€ manquants.
Avant d’agir, renseignez-vous auprès de votre banque ou de votre courtier pour connaître leurs politiques.
7 – Passez à l’action
Dites-vous que si d’autres l’ont fait, vous aussi vous pouvez le faire. Vous voulez acheter ? Vous voulez faire construire ? Regardez autour de vous, tous l’ont fait. L’immobilier peut faire peur et j’en ai eu peur aussi, mais en suivant ces quelques règles, en se renseignant et surtout sans se précipiter, vous pouvez que réussir dans votre projet immobilier.
Une citation du célèbre investisseur Warren Buffet, « Le risque provient de ne pas savoir ce que l’on fait.«
Et vous, quelles sont vos astuces pour acheter efficacement ?
