Le retour de l’affaire du Crédit Foncier qui, selon les associations de consommateurs comme UFC-Que Choisir, aurait substitué en 2007 des prêts à taux variables en lieu et place de prêts initialement prévus à taux capés, rappelle que la vigilance est toujours de mise lorsqu’on envisage de souscrire un prêt immobilier.

Le crédit révisable capé est un prêt immobilier dont le taux d’intérêt est certes révisable, mais dont le taux ou la mensualité sont plafonnés, autrement dit « capé ». Le plafond est déterminé entre l’établissement de crédit et l’emprunteur lors de la signature du contrat. Pour faciliter l’acquisition du bien immobilier, généralement le crédit révisable capé commence par un taux bas et il évolue en fonction de la Banque Centrale Européenne, en suivant l’indicateur euribor. Si le taux révisable capé provoque une certaine incertitude pour les emprunteurs, ces crédits sont cependant moins nocifs que les crédits immobiliers à taux variables.

Les crédits immobiliers à taux variables ont pourtant commencé à prendre une place importante vers la fin des années 80. Ils représenteraient actuellement un tiers des crédits immobiliers souscrits en France. En effet, les taux courts leur servant de base de calcul sont moins importants que les taux longs pratiqués dans les crédits immobiliers à taux fixes. Cela peut donc être tentant de bénéficier de taux bas surtout au commencement du remboursement de son crédit. Ce qui peut rendre aussi ce crédit immobilier attrayant pour un emprunteur est le fait qu’une baisse des taux de crédits se verrait répercutée sur ses mensualités.

Le danger du prêt immobilier à taux variable reste que dans le cas d’une hausse de l’indice de révision, une augmentation du taux d’intérêt soit appliquée ce qui peut rendre finalement le crédit immobilier à taux variable très onéreux, beaucoup plus que le prêt à taux fixe, ce qui est le cas dès que les taux d’intérêt augmentent de plus de 2 %.

Des taux fixes moins chers

Actuellement on peut trouver des crédits immobiliers à taux fixes à moins de 4,5% sur 15 ans, assurance comprise. En effet les banques commencent à ressortir des campagnes promotionnelles sur leurs crédits immobiliers à taux fixes. Les meilleurs dossiers pourraient même déjà profiter de taux autour de 4,15% hors assurance sur 15 ans, proposés par des banques ou des courtiers d’établissements de crédits. Ceux-ci confirment d’ailleurs que les banques ont déjà baissé significativement leurs taux de crédits.

Se défiscaliser avec un crédit immobilier « in fine »

Ce type de prêts immobiliers est accessible dans toutes les banques ou établissements de prêts. Le crédit « in fine » cumule les avantages : faibles mensualités, remboursement du capital à la fin du crédit, mais aussi de fortes réductions d’impôts !

A la différence du crédit « amortissable », le crédit immobilier dit « in fine », souscrit pour l’acquisition d’un logement locatif, permet de déduire les mensualités d’intérêts du crédit de ses revenus fonciers. L’impôt sera donc d’autant plus faible que les intérêts seront élevés. Ce crédit permet à échéance, en une seule fois, la totalité du capital emprunté. Seuls les intérêts sont prélevés tous les mois ce qui permet d’avoir des mensualités de crédit plus faibles. Bien sûr, il faudra penser à épargner les fonds qui permettront de rembourser le capital au terme du crédit. Généralement, la banque ou l’établissement de crédit fait souscrire à l’emprunteur un produit financier, comme une assurance vie engageant un capital de départ et un placement régulier d’épargne. Aves les intérêts de ces placements, on peut reconstituer le capital, régler les frais, notamment les prélèvements sociaux.

Dans ce type de prêt immobilier, le taux d’intérêts perçu par la banque sera constant à la différence d’un crédit classique, ce qui permet une durée d’emprunt plus longue tout en minorant son imposition. L’optimisation est complète pour un propriétaire bailleur d’autres logements car les intérêts sont déductibles de la totalité des revenus fonciers.

L’éco-prêt à taux zéro

Le crédit immobilier à taux zéro pour des travaux de rénovation thermique, voté dans le cadre de la Loi de Finance 2009, est en application depuis janvier. Il devrait être proposé dans les banques et les établissements de crédit dès mars ou avril. Le décret d’application le concernant étant une nouvelle fois soumis à modification. Il ne concernera plus que les aménagements thermiques de logements anciens. Le plafonnement de 300 euros par mètre carré est supprimé mais il ne serait pas cumulable au crédit d’impôt à caractère écologique comme cela avait été initialement souhaité, les Sénateurs ayant invalidé cet amendement.

Le train du crédit immobilier

Parti de Paris, arrivé à Nantes, ce train a traversé une quinzaine de villes pour éclairer les candidats à l’accession à la propriété sur les possibilités de constitutions de leurs dossiers et expliquer que le crédit immobilier est toujours possible, malgré ce que l’on entend sur la frilosité des banques et établissements de crédits. A l’initiative d’une société de courtage, le « train du crédit immobilier » a tenté d’expliquer que « les banques prêtent toujours, mais vous ne le savez pas » !

Partant du principe que « la vie ne s’est pas arrêtée avec la crise », le train du crédit immobilier a proposé des montages financiers destinés à faciliter l’accès à la propriété, chacun correspondant à un crédit immobilier personnalisé.

En effet, malgré la crise, les Français, s’ils restent encore un peu attentistes, conservent des projets d’achats immobiliers. Les prix de l’immobilier baissent un peu partout en France et les taux de crédits immobiliers se détendent également. Les prix de l’immobilier ont chuté dans l’ancien de 7,46 % au deuxième semestre 2008. Ils devraient poursuivre leur descente en 2009, de 5 à 10% selon les observateurs du secteur immobilier.

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