Crédit immobilier : une solution peu connue

Avoir souscrit un crédit immobilier et se retrouver en grosses difficultés est actuellement le risque de nombreux emprunteurs accédant à la propriété. Pour éviter le surendettement et le risque de voir son bien aux enchères, il existe une solution qui peut être plus intéressante que le rachat de crédit tel qu’il est abondamment proposé par de nombreux établissements de crédits. Il s’agit de la « vente à réméré ». Le terme « réméré » vient du latin « redimere » qui signifie « racheter ».

Un processus de vente à réméré est une solution peu connue, mais efficace en cas de difficulté avec un crédit immobilier. Limitée effectivement au crédit immobilier, la vente à réméré est une vente « consentie avec faculté pour le vendeur de la résoudre unilatéralement moyennant la restitution du prix que l’acheteur lui a payé ». En clair, c’est une vente avec faculté de rachat. Elle offre au créancier qu’est l’organisme préteur une garantie, mais elle permet à l’emprunteur, une fois sa dette payée, de redevenir propriétaire de son bien.

En effet, il s’agit de garantir le crédit immobilier contracté grâce à « un pacte selon lequel le vendeur – autrement dit l’emprunteur en difficulté – se réserve le droit de reprendre la chose vendue contre la restitution du prix principal du bien immobilier ajoutés des frais et loyaux coûts de la vente ».

Des avantages significatifs :

  • Cette vente à réméré peut même se décider si l’emprunteur est déjà en situation d’interdiction bancaire, puisqu’elle garantit le crédit immobilier par la valeur du bien. De ce fait, le patrimoine de l’emprunteur est préservé, son niveau de vie aussi.
  • Le montant du rachat de son bien par l’emprunteur est fixé à l’avance, après une estimation préalable sérieuse de la valeur du bien immobilier.
  • S’il y a lieu, la vente à réméré stoppe les procédures contentieuses en cours.
  • L’emprunteur en difficulté dispose de 3 ans pour effectuer son rachat et il peut continuer à occuper son logement pendant tout ce temps.
  • La vente à réméré se fait chez le notaire comme toute transaction immobilière, ce qui lui donne un caractère rassurant.
  • Si l’emprunteur ne parvient pas à redresser sa situation financière, il peut renoncer à sa faculté de rachat et la vente à réméré peut devenir une vente traditionnelle.

Concrètement, le montant de la vente sert pour partie au notaire à rembourser les dettes en cours. Une autre part servira de garantie et constituera l’apport personnel pour le rachat de la maison. Lorsque les dettes sont soldées, le fichage Banque de France éventuel est levé, ce qui permet au vendeur de souscrire un nouveau prêt immobilier pour racheter son bien.

La vente à réméré se déroule en 3 phases :

  • vente du bien à un investisseur,
  • apurement de la situation financière,
  • rachat effectif du bien.

L’emprunteur en difficulté peut organiser lui-même une vente à réméré en faisant appel à son notaire et à un investisseur. Mais comme le montage de ce type de solution est plus complexe qu’un simple rachat de crédit, il faut s’adresser à des partenaires financiers spécialisés, ayant l’habitude de telles transactions. Une étude sur les possibilités de redressement financier de l’emprunteur en difficulté sera réalisée.
Le fait de passer par un établissement financier spécialisé permet également à l’emprunteur qui s’était retrouvé en difficulté de bénéficier pendant quelques temps d’un suivi financier et de conseils de gestion de trésorerie qui l’aideront à mieux appréhender sa situation, voire à le guider vers un esprit d’épargnant.

Les conditions pour pouvoir bénéficier de ce type d’arrangement financier sont d’une part de pouvoir justifier d’un revenu stable et imposable, d’une situation familiale stable et le bien objet de la vente à réméré doit être la résidence principale, dans un état qui s’avère négociable en vente amiable.
Le bénéficiaire de cette vente doit aussi souvent s’engager à ne souscrire aucun autre crédit jusqu’à ce qu’il ait assaini sa situation et soit en mesure de racheter son bien.

Sur le plan juridique :

L’article 1659 du code civil dit que la vente à réméré est un pacte par lequel le vendeur (l’emprunteur en difficulté ) se réserve le droit de reprendre le bien vendu à l’acheteur par la restitution du prix ( égal au prix de vente ) dans un délai maximum délai de 3 ans.

On peut aussi lire l’Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 sur les Sûretés qui autorise le créancier à demander l’attribution judiciaire du gage ou convenir de son appropriation conformément à l’article 2348, aux termes duquel il peut être convenu, lors de la constitution du gage ou postérieurement, qu’à défaut d’exécution de l’obligation garantie le créancier deviendra propriétaire du bien gagé.

Dans ce type de vente à réméré, un contrat d’occupation des lieux est conclu avec l’acquéreur pour lui payer des indemnités d’occupation. Ce n’est ni un bail ni loyer, mais un contrat d’occupation des lieux avec règlement d’indemnités d’occupation.

Le réméré trouverait ses origines au moyen-âge. Les textes du le Code Civil actuel datent du début du XIXème siècle.

 

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