Marre d’être locataire et de payer des loyers sans aucun but ? Vous avez une âme d’investisseur et cherchez un bon investissement ? Vous souhaitez laisser un héritage à vos enfants ? Une seule réponse, l’immobilier. Pour devenir propriétaire, l’obtention d’un crédit immobilier est la première étape indispensable. Moi-même propriétaire, je vais vous donnez mes conseils pour obtenir un crédit immobilier.

C’est décidé ! Vous souhaitez acheter et devenir propriétaire. Juste pour cette réflexion et cette envie, je vous félicite. L’achat d’un bien est très souvent un rêve, vous avez choisi d’en faire une réalité, Bravo !

Pour commencer, vérifions votre capacité d’emprunt :

Vous avez un salaire fixe : Prendre vos trois derniers bulletins de paie. Enlevé toutes les primes, les frais de déplacement, les heures supplémentaires … Seuls les revenus réguliers sont pris en compte. Faites-en une moyenne pour obtenir votre salaire de référence.

Vous êtes travailleur indépendant : La banque étudiera les trois derniers bilans comptables (il arrive qu’elle en demande deux, mais cela reste rare) ainsi que votre avis d’imposition. Ce dégagera alors un revenu moyen.

Les organismes préteurs veulent dans l’idéale un taux d’endettement de 33 % maximum. J’ai vu des taux jusqu’à 40 %, tout dépend encore une fois du dossier.

Pour vous donner une idée, voyons comment calculer votre capacité d’emprunt avec un taux d’endettement de 33 % :

Calcul capacité de remboursement

(Revenus × 33 %) – (charge d’emprunt actuelle) = capacité de remboursement

Exemple : Un couple avec un enfant souhaitant acheter un bien :

Salaire 1 : 1100€ / mois

Salaire 2 : 1600€/ mois

Allocation familiale : 180€/mois

Pas de crédit en cours.

(2 880 x 33%) – (0€ aucun crédit en cours) = 950€

Ce couple peut obtenir un crédit avec une mensualité de 950€.

Une fois défini, votre capacité de remboursement, vous pouvez obtenir votre capacité d’emprunt,  exemple pour une mensualité de 950€  (calculatrice CAFPI :  cafpi.fr-calcul-capacite-emprunt ) :

Durée Montant
10 103 246 €
15 147 628 €
20 187 790 €
25 224 134 €

Connaître sa capacité d’emprunt est très important. A partir de ce moment, vous pouvez commencer à faire vos recherches et sélectionner des biens dans votre budget.

N’oubliez pas qu’un bien se négocie (n’hésitez pas à faire des offres entre 5 et 10 % en dessous du tarif affiché).

Super, j’ai trouvé un bien, mon offre est acceptée, que faire maintenant ?

À ce stade, vous devez signer un compromis de vente. Je conseille fortement de signer ce document chez votre notaire (aucuns frais supplémentaires sont à prévoir, autant en profiter).

Point très important, mentionner clairement la condition suspensive d’obtention du prêt. En clair, cela veut dire que si vous n’obtenez pas l’accord de financement, la vente ne pourra se faire et aucun dédommagement ne pourra être réclamé par le vendeur. Bien entendu, vous devrez prouver que toutes les démarches ont été effectuées (Lettre de refus de la banque …).

À compter de la date de signature du compromis, vous avez 60 jours pour obtenir le prêt.

L’étape essentielle, trouver un financement :

Vous recherchez un prêt seul : Vous devrez démarcher plusieurs banques. Prendre des rendez-vous, monter à chaque fois des dossiers (il vous manquera toujours un document) … C’est une démarche qui peut vite devenir chronophage et complexe. C’est pour cela que je vous conseille de passer par un courtier. Certes, le courtier à un coût, mais qui sera vite amorti, voyons pourquoi :

Faire appel à un courtier :

Le premier avantage est que le courtier fera jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux possible et donc vous faire gagner de l’argent. Ce sont des apporteurs d’affaires pour les banques. Ils ont généralement de bonnes relations avec les décideurs. A ce titre, ils obtiendront surement de meilleures conditions que si c’est vous qui faites les démarches.

Le courtier pourra aussi négocier des privilèges liés au contrat. Grâce à sa connaissance du système, il pourra négocier avec les organismes préteurs des options, comme le remboursement anticipé, le report d’échéance …

Le courtier peut aussi négocier l’assurance emprunteur et demander une délégation. En moyenne, une assurance groupe (assurance de l’organisme prêteur) à un taux de 0,35 % alors qu’en délégation le taux tourne autour des 0,10 %. Différence énorme qui peut encore une fois vous faire économiser des milliers d’euros.

Enfin, il sera monté un dossier « en béton », avec toutes les pièces nécessaires. Le courtier n’ira pas démarcher les organismes tant que tous les documents ne lui seront pas remis. Cela fera gagner du temps à tout le monde, y compris aux prêteurs, qui ne manquerons pas d’apprécier.

En ce qui concerne le coût, les courtiers physiques ont une commission, en moyenne de 1 % du prêt obtenu, avec des plafonds si les sommes sont importantes.

Il existe également des courtiers en ligne gratuits. Ce sont les organismes qui les rémunèrent en tant qu’apporteur d’affaire. Point important (pour les courtiers physiques), vous payez que si vous signez. Si le courtier ne trouve pas un prêt qui vous convient, vous pouvez tout simplement le refuser et vous n’aurez rien à payer. Ne payer jamais avant d’avoir signé !

J’ai personnellement eu recours à un courtier et je ne le regrette pas. J’ai obtenu un très bon taux, des options intéressantes et gagner un temps fou. J’ai choisi un courtier physique, car je préfère un vrai contact. Parler et voir la personne, j’arrive mieux à faire passer mes idées et mes envies. De plus, il se déplaçait régulièrement à mon domicile pour faire le point. Encore un gain de temps énorme.

Quelle que soit l’option que vous choisissez, meilleur votre dossier sera, meilleurs seront les conditions.

Mais qu’est-ce qu’un bon dossier ?

L’organisme préteur, en vous prêtant de l’argent prend un risque. Un bon dossier est un dossier ou le risque est le plus faible possible. Ils vont analyser vos relevés de compte et en tirer des conclusions. Avez-vous des crédits à la consommation ? Mauvais point, vous êtes plutôt dépensier. Épargnez-vous régulièrement ? Très bon point, vous gérez votre argent correctement. Cela peut paraitre réducteur, mais les statistiques ont montré que ce genre de raccourci s’avère souvent vrais.

Quelques points pour avoir un bon dossier :

  1. Avoir un apport personnel (dans l’idéal pour payer les frais de notaire).
  2. Aucun crédit, si c’est le cas, épongé rapidement toutes vos dettes.
  3. Un salaire régulier (le CDI est le plus apprécié des banques, mais un bilan comptable ou des revenus réguliers pourra suffire).
  4. Ne pas avoir était à découvert (les derniers mois).
  5. Être jeune (20 – 35 ans), désolé pour les autres, mais pour les organismes de prêts, être jeune est moins risqué. Les jeunes sont aussi très appréciés pour leurs potentiels (nouveau client), enfants possibles dans le futur, compte joint, compte épargne …

Comment obtenir un bon taux ?

Si vous avez un bon dossier (a minima, les points 1 à 3 ci-dessus), vous pouvez espérer une offre avantageuse. Après tout dépendra de la somme enjeu et de la durée souhaitée. Plus la durée et la somme sont importantes, plus le taux sera élevé.

Vous pouvez obtenir des prêts aidés. Du type Prêt à taux Zéro (PTZ, rendez-vous sur le site du gouvernement pour savoir si vous êtes éligible :  LE CALCULATEUR PTZ),  le 1 % patronal (renseignez auprès de votre entreprise), certain villes proposent également des aides (prêt Paris Logement …). Renseignez-vous, vous pouvez faire énormément d’économie grâce à ces aides.

Le contexte actuel peut jouer en votre faveur. A l’heure où j’écris ces lignes (été 2016) les taux sont historiquement bas. Les professionnelles annoncent des taux pouvant descendre à 1,45 % hors assurance. Du jamais vue !

Voici quelques exemple (calculatrice de meilleurtaux.com) :

Les banques ou organismes de prêts sont des commerces. À ce titre ils veulent vendre des produits. Jouer le « jeu » s’ils vous demandent en contrepartie, de domicilier vos revenus chez eux, de prendre leurs assurances emprunteurs (vous avez une année pour changer d’assureur) ou encore assurance habitation.

Quelles options à intégrer au contrat ?

Voici quelques options qui me paraissent importantes et à négocier avant de signer le contrat de financement :

Remboursement anticipé : De nos jours, il est rare qu’un crédit arrive à son terme. Les emprunteurs essayent de rembourser leurs crédits par anticipation (Vente du bien, entré d’une grosse somme d’argent …). Mais généralement, ces remboursements font l’objet de pénalités (plafonné à 6 mois d’intérêt ou 3 % du capital restant dû). Vous pouvez demander donc une réduction de ces frais voire une exonération.

Transfère de prêt : C’est tout simplement la possibilité, lors d’un nouvel achat, de financer le bien avec le capital restant. Ainsi conserver son crédit actuel (son taux, ses conditions, ses avantages). Comme mentionné plus haut, les taux sont historiquement bas. C’est dans ces conditions qu’il faut absolument obtenir ce type d’option.

Report de mensualités : Aujourd’hui vous avez une situation stable. Mais demain pour de multiples raisons, vous pouvez perdre votre emploi (licenciement économique, accident de la vie …). Vous aurez par conséquence une baisse de vos revenus et à ce titre, vous pouvez demander un report de mensualités. C’est à dire que temporairement (12 mois maximum) vous pouvez arrêter de rembourser votre mensualité en attendant que votre situation s’améliore. Mais attention durant « cette pause », les intérêts et l’assurance seront toujours à payer. Ce sont en quelques sortes « les frais » du report de mensualités. Ici, la seule chose que vous devez faire, est d’inscrire cette possibilité à votre contrat.

Ce sont pour moi les trois options à rajouter impérativement à chaque demande de crédits. Si vous passez par l’intermédiaire d’un courtier, mentionné lui ces options pour qu’il les rajoute dans sa négociation.

En bref

Pour obtenir un bon crédit, il vous faut, solder vos dettes, remettre d’aplomb vos comptes (plus de découverts) et épargner régulièrement. Le prêteur doit avoir le sentiment que vous gérez votre argent comme un « bon père de famille ». Dans tous les cas, ne pas n’hésiter à contacter des professionnels (courtier), ils seront vous conseiller et vous orienter pour faire des choix plus éclairés et plus raisonner. Le crédit immobilier n’est pas à prendre à la légère, vous vous engagez pour très longtemps (entre 20 et 25 ans), vérifiez l’ensemble des points abordé dans cet article et surtout si le prêt ne vous convient pas ne vous laissez pas influencer, ne signez pas.

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